Concha Osácar (Azora): “Necesitamos un pacto de Estado para resolver el problema del alquiler”

Concha Osácar es socia fundadora del Grupo Azora y una de las mayores expertas en el negocio inmobiliario en España. Hasta septiembre de 2018, Osácar fue miembro del consejo de administración de la socimi Hispania. Anteriormente, la directiva había ejercido como responsable de activos en Banco Santander, estuvo al frente de la patronal Inverco y fue consejera de Caja Navarra. Osácar reflexiona sobre el presente y los retos de futuro del mercado del alquiler en España.

Pregunta: ¿España tiene un problema con el alquiler?

Respuesta: Ahora mismo la salud del mercado de alquiler en España es muy potente desde el punto de vista de la demanda, pero lamentablemente hay poca oferta. Y sobre todo no existe oferta a precios asequibles, porque no se ha desarrollado. Este es el gran problema. No se ha tenido en cuenta esa transformación brutal que ha tenido el país.

P.: ¿Este problema se localiza especialmente en Madrid y Barcelona?

R.: El mercado de alquiler es muy local e, incluso dentro de las ciudades, hay diferencias por barrios. Cada uno tiene comportamientos distintos, como la vida misma, porque hay diferentes realidades sociales, económicas y de necesidades. Por lo tanto, es muy difícil dar diagnósticos globales. Pero globalmente sí sabemos que tienen muy poca oferta en el mercado de alquiler. Hay escasez en las dos grandes ciudades.

P.: ¿Hay diferencias entre ellas?

R.: Sí. Diría que, en Barcelona, por su situación geográfica, aún es más difícil. Por eso hay que empezar a mirar hacia sus áreas metropolitanas. Madrid sigue teniendo muy poca oferta, pero su situación física es más permeable y creo que buscar una solución en su área metropolitana será más sencillo. Podremos crear oferta más fácilmente que en Barcelona.

“El mercado de alquiler es muy potente desde el punto de vista de la demanda, pero hay poca oferta”

P.: Antes decía que sobre todo falta oferta de alquiler a precios asequibles. Usted habla de tres tipos de alquileres…

R.: Sí, y no hay que mezclarlos porque los tres son necesarios. Empezando por el de más necesidad social, está el alquiler para familias vulnerables. Este tipo de oferta la tienen que dar las administraciones y lamentablemente no hay suficientes recursos y no hay suficiente oferta para cubrir esta necesidad. Después están las viviendas a precios asequibles, que siempre se han desarrollado en España. Es lo que llamábamos viviendas de protección pública. El problema es que siempre se había enfocado para la venta y nada, muy poco, para el alquiler. Habría que volver a crear este parque para generar mucha más oferta para los jóvenes que se independizan, para las familias jóvenes, para quien necesita vivir de alquiler y tiene ingresos, pero limitados. Y finalmente está el mercado libre, que también tiene mucha demanda. Un ejemplo: en 2017 hubo 2,9 millones de contratos de trabajo interprovinciales, allí hay un abanico brutal: hay banqueros, empresarios, gente que tiene otros niveles de renta. Todos estos alquileres libres han estado cubiertos por inversores privados. Lo que falta es la otra pata, la gran oferta de vivienda a precios asequibles.

P.: ¿De qué cifras hablamos?

R.: Del total de todo el mercado de la vivienda en alquiler, entre las administraciones públicas y los fondos sólo tenemos un 3% a precios a asequibles. Eso no es nada. Y si tenemos en cuenta que la mitad de estos inmuebles son de los fondos, vemos que las administraciones públicas tienen muy poco parque permanente. Además, las administraciones no van a tener capacidad financiera para desarrollar e incrementar ese parque. Por esto decimos que la salida está en la colaboración pública-privada.

P.: ¿Esta es la solución?

R.: Sí. Además, los ayuntamientos y las administraciones públicas tienen cosas muy importantes por hacer: tienen suelo y pueden legislar, pueden determinar un marco, es decir, determinar un precio asequible, que no quiere decir que tenga que ser patrimonio o desarrollo de los ayuntamientos, si no que se pueden encontrar distintas fórmulas. Pero tiene que salir suelo. Hay un problema de suelo. La administración puede hacer dos cosas muy importantes: facilitar la creación de suelo y regular de una forma razonable, transparente y estable, que no haya inseguridad jurídica, para que las partes vean que es posible desarrollar esas viviendas.

“Las administraciones no van a tener capacidad financiera para incrementar el parque de alquiler"

P.: ¿Y qué le parece que la administración plantee limitar los precios y la duración de los contratos de arrendamiento?

R.: Yo lo que veo es que han empezado la casa por la ventana. Es decir, primero hay que ver qué se puede desarrollar y qué marco requeriría. Pero hoy todo el mercado es privado y las medidas que han adoptados son contra ese mercado privado que hoy es el que está financiando el mercado de alquiler. Se echa en falta oferta y las iniciativas para crearla. Todas las administraciones son conscientes de que su principal reto es generar suelo. Y suelo está claro que hay, hay muchísimo.

P.: Usted apuesta por la colaboración pública-privada, ¿le preocupa la imagen que tiene una parte de la sociedad de los fondos de inversión?

R.: Me parece que se ha vendido una imagen muy negativa. Me parece un error, y creo que es producto de un desconocimiento. Somos parte de la solución. Hace falta financiación y tiene que ser una colaboración entre todos. Ni los fondos solos pueden hacerlo, ni los ayuntamientos o las administraciones públicas solas pueden hacerlo.

P.: Y, ¿cuál cree que tiene que ser el principal reto de futuro?

R.: Nos encontramos en una situación de pacto de Estado. Hay que dar un vuelco, el país tiene que tener claros los objetivos si es que realmente quiere esto. El Ministerio de Economía tiene que liderar esto, no sólo puede hacerlo Vivienda. Esto no se puede regular solamente como una cuestión de bienestar social, que evidentemente es fundamental. También es una cuestión económica, de país, de las ciudades. Va a haber un movimiento y un cambio, porque ahora hay mucha más movilidad. Antes la gente, en este país, no se casaba si no se compraba una vivienda, hoy ni se casan ni se compran la vivienda, y, además, aumentado por la crisis, la prioridad es la movilidad laboral. Los jóvenes ahora lo comparten todo, ya no es el mundo de la compra.

“El alquiler no se puede regular sólo como una cuestión de bienestar social, también es una cuestión económica”

P.: Dentro de esa nueva realidad, ¿qué papel tendrán los activos alternativos?

R.: Está muy relacionado, por supuesto. La normativa es muy rígida. Las familias van a ser unidades más pequeñas en los centros de las ciudades, los niños tendrán otro tipo de prestaciones, pero la gente va a necesitar comunicarse, tendremos que tener espacios compartidos, y habrá que atender también la cuestión de las personas mayores. Y el urbanismo es muy rígido con la calificación de las viviendas. Es un mundo distinto, es una revolución. Creo que estamos en un momento apasionante, pero que hay que abordarlo con todos, entre todos, porque todos queremos lo mejor para el futuro.

P.: Y con los precios, ¿qué pasará?

R.: Sin duda para que haya un mayor equilibrio tiene que haber una mayor oferta. Pero los alquileres están muy vinculados a los ingresos netos de la familia, entonces cuando llegan a un tope, y parece que en determinadas ciudades ya se ha llegado, entonces, se corrige. Ha habido una recuperación muy rápida pero no va a seguir en ese ritmo, es imposible. Se ha recuperado y ahora se va a matizar.

P.: A veces se habla de la burbuja de los precios del alquiler, ¿existe este peligro?

R.: No. En primer lugar, porque la burbuja hace referencia al precio de la vivienda, del activo, y en segundo lugar, porque lo que tuvimos fue una gran bajada de precios durante la crisis. Lo que ha habido es la recuperación, porque en algunas partes los precios se desplomaron entre un 30% y un 40%. Y ahora, desde hace cuatro años ha empezado la recuperación porque hay más demanda gracias a la creación de más puestos de trabajo, gracias a la actividad económica. Lo que ha pasado es lógico. Pero insisto, lo que no se está haciendo, y se debería, es crear más oferta.

“Ha habido una recuperación muy rápida de precios, pero no va a seguir en ese ritmo, es imposible”

P.: Y la inversión, ¿viene de fuera?

R.: La inversión que ahora está viniendo, toda es de fuera, incluso los fondos que vinieron primero, los de rescate, que compraron con financiación propia. Y los servicer, que ahora están haciendo selección de los pisos que tenían (por ejemplo, de adjudicaciones), para ver qué porcentaje podrían destinarlo al alquiler. Con lo cual es el gran momento, porque ahora se tiende a crearse grandes patrimonios europeos de vivienda que antes no venían. Y en España hay dinero, pero no suficiente para financiarlo.

P.: Así, ¿España es atractiva?

R.: Yo creo que España es muy atractiva, y perderíamos una oportunidad. Porque por ejemplo ahora, con el Brexit, hay muchas empresas que se están replanteando reposicionarse en otros lados, y me consta que hay encuestas en entidades muy importantes que el personal escoge España como el lugar ideal para vivir. Las cosas hay que facilitarlas y la vivienda es algo esencial.