El logístico español alcanza los 35,5 millones, amenazado por la competencia y la alta oferta

El mercado logístico español sigue creciendo y sumaba a cierre del pasado año 33,5 millones de metros cuadrados, aunque se ve amenazado por la alta competencia, la baja profesionalización y las condiciones macroeconómicas globales. En términos de inversión, el mercado logró captar en 2023 un total de 1.500 millones de euros, una cifra que aumentará a 1.700 millones de euros en 2024, pero que queda lejos de los 2.900 millones de euros registrados en el récord de 2022, según el informe The Logistics Property Telescope publicado por EY.

La consultora señala que la subida de tipos de interés tanto en Europa como en Estados Unidos enfrió la actividad inversora del mercado logístico en todo el mundo. A escala mundial, el sector logístico ha registrado la menor inversión desde 2018, con 165.000 millones de euros destinados al segmento durante el ejercicio, frente a los 272.000 millones del año anterior y el récord de 299.000 millones de 2021.

Además, señala que el mercado electrónico, uno de los últimos drivers del sector, ha dejado de crecer en España a doble dígito, aumentando un 8% en 2023, por lo que la inversión se ha normalizado y la contratación de los usuarios cae un 20% respecto a 2022.

La contratación bruta en el país ascendió a 2,4 millones de metros cuadrados en 2023, lo que supone un 7% del inventario logístico y una caída del 20% respecto al mismo periodo del año anterior. El año pasado, los operadores de última milla lideraron la contratación con un 44% del volumen activado, en un mercado protagonizado por la logística de terceros (3PL), después de tres años dominada por los operadores de ecommerce.

La contratación bruta en España cayó un 30% en 2023

“Avanzamos hacia la normalización de la actividad tras los años afectados por la pandemia”, resume el socio responsable de real estate de la división estratégica de EY, Javier García-Mateo. “En 2024, volveremos a ver no solamente un crecimiento de la contratación de espacios, sino también de la inversión logística”, ha adelantado el directivo, apuntando también que “la actividad será más alta fuera de Madrid y de Cataluña, con la banca tradicional apoyando el crecimiento del sector”.

La consultora también ha apuntado que el ajuste de precio entre los principales polos europeos de la logística ha terminado, y que las yields van a dejar de expandirse tras dos años en crecimiento. En Barcelona, las yields se incrementaron en el último año en 142 puntos básicos, mientras que, en Madrid, el incremento fue de 236 puntos básicos. “El crecimiento en las rentas en lo general no ha compensado la expansión de las yield y muchos de los hubs logísticos han sufrido considerables descuentes de valor en los últimos dos años”, puntualiza la consultora.

La consultora dibuja un mercado europeo saturado, y señala que la subida de las rentas en los países del sur de Europa se está limitando debido al espacio vacío producido por las promociones a riesgo. “El caso español se explica por si mismo”, apunta EY. Con la puesta en el mercado este año de activos especulativos (los construidos sin cliente), los espacios logísticos sin inquilino alcanzaran tres millones de metros cuadrados en España, el tercer país con más superficie vacía en Europa sólo por detrás de Reino Unido y Polonia.

El informe también señala que Madrid se está quedando atrás de sus homólogos europeos “debido a la sobreoferta de suelo y al elevado número de existencias vacías”. La capital se ha situado a la cola de la subida de rentas prime frente a las distintas capitales europeas con una tasa de crecimiento compuesta del 3% desde 2020. Por su parte, Barcelona ha registrado una subida del 8%, la novena con un mayor incremento en Europa, un ránking liderado por Praga (19%), Londres (16%) y Múnich (11%).

“Avanzamos hacia la normalización de la actividad tras los años afectados por la pandemia”, resume Javier García-Mateo

La consultora señala que, aunque ha aumentado la concentración respecto a hace tres años, el mercado logístico español sigue altamente fragmentado, con un 57% de la superficie total del mercado logístico en manos de pequeños propietarios

La consultora alerta que España va a perder su competitividad frente a los distintos países del arco mediterráneo y apunta que los inversores logísticos van a preferir Portugal, que ha sacado adelante una nueva regulación. Además, EY también destaca que cerca de nueve millones de metros cuadrados del actual inventario logístico van a necesitar una adaptación, lo que supone un 26% del mercado. De ellos, el 70% se encuentran en la primera corona de Madrid y Barcelona.

“La superficie desocupada en el centro de la Península es un foco de preocupación dentro del sector, pues alcanza ya el 8,1% del inventario, mientras que en Cataluña tan solo alcanza el 5,3% de la superficie logística instalada”, señala la consultora.

Desde EY apuntan que la evolución al alza de los inventarios de los principales operadores “invita a pensar que la contratación de superficies en 2024 seguirá siendo fuerte y no habrá problemas para absorber los 900.000 metros cuadrados de producto especulativo que actualmente se encuentra en fase de construcción”. Además, el informe subraya que el pipeline especulativo hace un año era un 64% superior al actual.

Diez provincias, incluyendo Madrid, Barcelona y Valencia, acumularon el 11% del total efectivo de contrataciones en España. El estudio destaca el aumento del interés de los principales operadores en establecerse en mercados españoles secundarios como Murcia, Alicante, Sagunto, León o Burgos, debido al menor precio del suelo y al crecimiento notable de la demanda por operar en estas regiones.