El hotelero urge una reforma del régimen socimi para que la inversión salte al parqué

La inflexibilidad del régimen socimi provoca que el hotelero no puede trasladar el hype de inversión al mercado bursátil. Esta es la conclusión de diversas voces autorizadas del sector, que apuntan directamente a las restricciones en la computación de ingresos de los modelos de gestión y franquicia o la poca flexibilidad en la creación de joint ventures como frenos para el afloramiento de más vehículos inmobiliarios de activos hoteleros en España.

“El régimen socimi tiene pendiente una redefinición; cuando se creó tenía unos objetivos concretos, pero desde entonces el mercado ha evolucionado mucho”, señala Víctor Martí, fundador y consejero delegado de GMA, la gestora especializada en activos hoteleros que en 2018 creó, junto a Bankinter, la sociedad conjunta Atom Hoteles, la primera socimi hotelera en cotizar en BME Growth.  

“Los contratos de arrendamiento puro ya no existen, cada vez son más los contratos híbridos que recogen arrendamientos variables, la cifra de propietarios que participan en la gestión es mayor y los operadores multimarca con franquicia están creciendo; el problema es que todo esto no tiene cabida en el régimen socimi actual”, explica Martí.

El responsable del área de hoteles de un fondo español que se ha distinguido siempre por su fuerte inversión en el mercado hotelero coincide con este diagnóstico. “La restricción fundamental es la limitación a los alquileres en cuanto a modelo de contrato con los operadores; existen varios operadores con propuestas de producto interesantes que no van a entrar bajo un régimen de alquiler”, apunta.

El directivo añade otro freno: “las socimis también son muy rígidas respecto a la capacidad de realizar coinversiones o joint ventures, ya que obliga a ser propietario del 100% del activo o a coinvertir con otra socimi; esta es una restricción adicional que resta capacidad de maniobra y hace menos atractiva esta figura jurídica”, remarca.

“El régimen socimi tiene pendiente una redefinición”, señala Víctor Martí, fundador y consejero delegado de GMA

Hasta hace unos años, la explotación hotelera en España se asentaba de forma mayoritaria en dos tipos de modalidades: la gestión en propiedad y el arrendamiento urbano. Esta última era la preferida del empresario hotelero más conservador, que buscaba obtener una renta total o parcial fija sin asumir a penas riesgos y sin querer explotar directamente el establecimiento.

Pero en los últimos años, la explotación de establecimientos mediante acuerdos contractuales como la franquicia o la gestión ha ido al alza en España, en paralelo al avance del modelo americano (asset light), que desliga la propiedad de la gestión del activo. Según datos de Alimarket, a cierre de 2022 el modelo asset light copaba el 16% de la oferta alojativa de grupos y cadenas presentes en el mercado hotelero español.

¿Cuál es el problema de estos contratos respecto a las exigencias del régimen socimi? No pueden computarse como ingresos procedentes de arrendamientos urbanos, al contrario de lo que sucede en la mayoría de los regímenes Reit (figura equivalente a las socimis en el extranjero), donde el concepto es mucho más laxo y los contratos de gestión son asimilables a los del arrendamiento.

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, advertía recientemente en un debate sobre inversión hotelera organizado por Hotusa que “es una tremenda desventaja para las grandes compañías hoteleras españolas no tener la posibilidad de descargar su ladrillo en una entidad especializada, como por ejemplo sí pueden hacer las operadoras de Estados Unidos”.

Clemente añadía que “hay que adaptar un poco la legislación para que se puedan crear esos grandes Reits hoteleros en España, y más teniendo en cuenta que muchos operadores españoles también están presentes en el mundo, con lo cual esos vehículos podrían concentrar ladrillo español, dominicano, mexicano, etc.”.

“Estos condicionantes restringen el campo de acción de las socimis hoteleras y empujan que haya operaciones fuera de estas”, remacha Víctor Martí, que recuerda que esta figura jurídica también comporta que los activos no sean líquidos y atender a una gran carga de regulación. “A nosotros no nos funcionaba el régimen socimi por estos condicionantes en los contratos, además de por el hecho de que invertíamos en distintos países donde no existe ninguna ventaja para utilizar el régimen socimi”, añade el máximo directivo de hoteles del fondo español.

“Es una tremenda desventaja para las hoteleras españolas no tener la posibilidad de descargar su ladrillo en una entidad especializada”, apuntaba hace poco Ismael Clemente

Actualmente, aunque hay diversas socimis con activos hoteleros en sus carteras, en BME Growth cotizan dos grandes socimis especializadas en hoteles: Atom Hoteles, participada por Bankinter y GMA, y Millenium Hospitality, con el fondo estadounidense Castlelake como accionista de referencia. Entre ambas compañías suman una capitalización bursátil de 674,3 millones de euros (a cierre del pasado viernes). Esto supone un 6,2% de la capitalización total de socimis, que se eleva a 10.837,8 millones de euros, y un 3,4% sobre el total del mercado bursátil alternativo, que alcanza 19.767 millones de euros.

Por valor de activos, Millenium cerró el primer semestre del ejercicio con un gross asset value (GAV) de 632,1 millones de euros, aumentado el valor de su cartera en un 7,8% respecto al mismo periodo del año anterior. Por su parte, Atom Hoteles sumaba activos con un valor de 772,2 millones de euros en el primer trimestre del año, un 11,5% más frente a la valoración de diciembre de 2021. En conjunto, el valor de cartera de las dos grandes socimis hoteleras de BME Growth supera los 1.400 millones de euros. 

Anteriormente, en BME Growth habían cotizado otras socimis hoteleras con un valor de activos importante. Entre ellas destacó Hispania, controlada por Blackstone. El fondo estadounidense decidió sacar de cotización la compañía en abril de 2019, cinco años después de que en marzo de 2014 se convirtiera en una de las primeras socimis que se constituyeron y saltaron a cotizar en el país, promovida por la gestora Azora.

Un sector en la cresta de la ola

El segmento hotelero español captó 1.383 millones de euros de inversión en el primer semestre, repartidas en 62 operaciones, el 52% de las cuales fueron destinadas a transacciones del segmento de lujo, según el informe de inversión hotelera en España elaborado por el equipo de hoteles de Colliers.

Los hoteles cinco estrellas gran lujo representaron el 21% de la inversión total y los cinco estrellas el 31%, lo que en conjunto representó 717 millones de euros y supuso más de la mitad del volumen invertido en la primera mitad del año. Destacaron por volumen las operaciones del Hotel Sofia y del Hotel Mandarin, ambas en Barcelona.

Adicionalmente, se produjeron otras ocho transacciones en el segmento de lujo entre las que se encuentra la compra por parte del grupo italiano Statuto del W Ibiza; la adquisición del Dolce Sitges por 63 millones de euros por parte de Perial o la desinversión de la familia Oriol del Autograph Collection Palacio del Retiro, adquirido por el family office de Jon Riberas (Gestamp) por unos 60 millones de euros.

En el mercado urbano, Barcelona retomó el liderazgo con cinco operaciones por valor de 459 millones de euros, batiendo ampliamente a Madrid, que después de un histórico 2022 influenciado por el cierre de numerosas operaciones de gran volumen, cedió una parte de su protagonismo, con un volumen de 123 millones de euros en el semestre.

El segmento hotelero español captó 1.383 millones de euros de inversión en el primer semestre

En el segmento vacacional, los principales destinos (Baleares, Canarias y Costa del Sol) concentraron el 49% de la inversión con un volumen total de 684 millones de euros. Baleares se posicionó como el líder indiscutible del semestre con quince operaciones, más de 2.000 habitaciones y 400 millones de euros, gracias a la intensa actividad en carteras hoteleras en el archipiélago.

Canarias registró siete transacciones por valor de 174 millones de euros, mientras que la Costa del Sol, tras protagonizar un frenético 2022, vio reducido el número de transacciones hoteleras realizadas en el primer trimestre, con un total de cuatro operaciones por 110 millones de euros.

Los inversores internacionales, con un 63% de la inversión total en el primer semestre, se mantuvieron como claros protagonistas desde el lado comprador, continuando con la tendencia de los últimos años. Sin embargo, una parte relevante de la inversión la canalizaron aseguradoras y fondos soberanos, inversores con una visión más patrimonialista, menor exposición al mercado de deuda y exigencias al retorno del capital más moderadas.

En el capítulo de la inversión nacional también se ha registrado una clara apuesta por el segmento en los últimos meses, con familias como los Entrecanales, Fuertes, Cosentino o Grifols, empresarios como Jon Riberas y Sandra Ortega o entidades financieras como Banca March o Bankinter apostando por la compra o explotación de diversos establecimientos hoteleros.