Ceballos (Aecc): “Consideramos sostenible abrir de cinco a ocho centros comerciales al año”

Eduardo Ceballos, presidente de Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (Aecc), explica que 2024 ha sido un año muy positivo para el segmento de centros y parques comerciales. Se han producido incrementos del 5,9% en las ventas (hasta 55.474 millones de euros), un 3,2% más en afluencias (1.907 millones de visitas) y un impulso del 2,6% en las ventas medias por visita, con las firmas de moda contribuyendo en mayor medida, tras haber registrado cifras superiores en un 6,2% a las de 2023. El directivo señala que su perspectiva a medio plazo es muy positiva, aunque mantiene “cierta prudencia”, debido a algunas variables macroeconómicas y a las tensiones geopolíticas.   

Pregunta: 2024 fue un buen año para los centros y parques comerciales. ¿Por qué?

Respuesta: La explicación pasa, principalmente, por dos factores. Primero, el contexto económico es favorable, ya que el Producto Interior Bruto (PIB) está creciendo, las cifras de desocupación han ido descendiendo, las familias tienen mayor capacidad de consumo, los tipos de interés han ido bajando, etc. Todo eso hace que tanto el consumo como el ahorro de los hogares registren tasas positivas, lo que supone una situación de relativa comodidad tanto a nivel general como en los centros comerciales. Además, estos espacios están teniendo unos fundamentales operativos fuertes, con tendencias de visitas y ventas muy positivas en los últimos años, además de adaptarse muy bien a las demandas de los consumidores, con mucha flexibilidad y la incorporación de nuevas tecnologías. En todo ello influyen todos los players que trabajan en este segmento (comerciantes, retailers, operadores de locales de ocio y restauración), quienes apoyan este formato mediante mejoras en sus locales y contribuyen a su éxito.        

P.: Los inversores han vuelto al sector con un año récord. ¿Seguirá esta tendencia en 2025?

R.: Durante este año, a corto y medio plazo, se va a mantener una tendencia positiva. Los fundamentales operativos seguirán yendo al alza. Además, en cuanto a inversión, pensamos que será un año bastante activo y también se mantendrá una inercia positiva. Debemos tener en cuenta que hay una serie de incertidumbres a nivel macroeconómico que podrían tener algún tipo de impacto. No obstante, si no se producen cambios estructurales (macroeconómicos) debido a tensiones geopolíticas, lo que prevemos es una evolución con mucha actividad de inversión. Hay muchos inversores internacionales interesados en centros y parques comerciales. Contribuyen a esto el consumo y también el volumen de visitas y ventas, así como la relajación en los tipos de interés, que facilitan la financiación. Tenemos un conjunto de centros y parques comerciales que está manteniendo unas tasas de crecimiento positivas, superiores a las de otros países europeos.      

Aecc asegura que la calidad de los centros comerciales es muy alta 

P.: ¿Cuántos centros comerciales caben en España?

R.: En los últimos diez años, estamos viendo entre cinco y ocho aperturas anuales. Este ritmo está permitiendo que se sigan produciendo, con un mantenimiento de las tasas positivas. Excepto en 2020 (con la llegada del Covid), todos los años se han dado incrementos en las visitas y las ventas. El nuestro es un segmento de actividad consolidado que permite nuevas aperturas. Pensamos que es sostenible que se sigan produciendo entre cinco y ocho cada año, al menos a medio plazo (o incluso también a largo). Además, debemos tener en cuenta que la mayoría de proyectos son de tamaño pequeño (hasta 20.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, SBA), por lo que se adaptan más fácilmente a su mercado. Si la economía en el país sigue creciendo y, además, la población va incrementándose, habrá más capacidad de consumo.

P.: ¿Qué grado de calidad tiene el parque español de centros comerciales?

R.: En general, la calidad es muy alta, aunque puede haber alguna excepción. Se trata de un sector de actividad muy profesionalizado, que invierte mucho en renovaciones, mejoras de servicios y sostenibilidad, así como en la adaptación de las personas a sus respectivas comunidades locales. Los centros y parques comerciales suelen estar muy arraigados en sus lugares de origen. Son un operador social y económico más. Cuando hablamos de operaciones de inversión y se produce un cambio de manos, en muchos casos, se lleva a cabo una inversión que implica mejoras en las instalaciones, así como la creación de puestos de trabajo. No obstante, aquellos centros que no cambian de propietarios, cada diez o quince años también registran inversiones en sus instalaciones. Cada vez, se da más importancia a lo verde: no solo a la sostenibilidad que no se ve (como el impacto en la huella de carbono o las mejoras en la eficiencia energética), sino también en lo que sí es visible, como en el caso de los espacios, que tienden a ser más naturales y más verdes. Todo se hace pensando en el consumidor, por lo que deben adaptar su oferta pensando él, algo que requiere de inversión. Tanto es así que más de 1,3 millones de metros cuadrados (un 8% del total) se encuentran actualmente en renovación. Además, en 2024, quince centros y parques comerciales, con más de 650.000 metros cuadrados, han concluido ya sus reformas.   

P.: En la pandemia, se renegociaron las rentas. Con la Dana de Valencia, también. Las marcas querrían que las rentas fueran variables. ¿Son caros los centros comerciales?

R.: Los niveles de renta son distintos. Cada centro comercial tiene su política. No podemos medir a todos los espacios por igual, sino que hay que ver qué tipo de oferta tienen y su tamaño: hay diferencias en formatos, en mercados distintos, en dinámicas y también en capacidades de gasto. No obstante, los centros comerciales siempre guardan una relación entre las ventas que los operadores suelen registrar y los niveles de renta que pagan, porque necesitan ser sostenibles. Yo destacaría que este es un segmento flexible, que se autorregula muy rápidamente. Incluso con el Covid, la ocupación solo descendió de forma ligera (alrededor de cuatro puntos porcentuales). Son un mercado muy abierto, donde se produce una negociación constante y se va adaptando hacia arriba o abajo, en función de la capacidad del centro.   

P.: Los operadores querrían más transparencia en las métricas de afluencias y ventas de los centros comerciales. ¿Está de acuerdo?

R.: Yo ahí no me debería manifestar, porque cada centro (o parque) comercial tiene su propia política. Por ejemplo, yo trabajo en Neinver y considero que somos transparentes y damos mucha información a nuestros operadores. Normalmente, la tendencia se encamina a ser cada vez más transparentes.   

Ceballos indica que se da una negociación constante en cuanto a rentas 

P.: El e-commerce ha ganado diez puntos de penetración en Europa en comercio de moda desde la pandemia, pero el mercado total no crece. ¿Está el centro comercial quitando cuota al high street?

R.: La cuota de mercado del centro comercial es positiva, va creciendo, pero no está registrando cambios drásticos. Aquí hubo años de muchas amenazas, se hablaba de ‘Apocalipsis Retail’ y parecía que el comercio electrónico iba a absorber todo (en la época del Covid). Lo cierto es que, tras volver a la normalidad, los operadores de locales han observado que, para el cliente, el contacto con la tienda física es fundamental. En países del sur de Europa, donde gozamos de buen clima, todavía más; España es un país muy social, donde la gente sale mucho a la calle. El cliente tiene la posibilidad de empezar a ver los productos en el canal online, pero quiere ver y tocar el producto. Al mismo tiempo, se ha producido inversiones notables en mejoras de tiendas y espacios, con una integración del canal online. Si una marca de moda integra el online con puntos de recogida en tienda, se dan varias sinergias que benefician a todos: hay un ahorro en el coste logístico, los operadores pueden transmitir a los clientes sus valores de marca, y hay más visitantes que contarán con la posibilidad de comprar. Además, el consumidor también puede visitar (y gastar en) los espacios de restauración o ir al cine. Al final, crece tanto el canal online como el físico, en parte porque se integran en un solo lugar físico.   

P.: ¿Sigue la moda teniendo peso para los centros comerciales? ¿Cuáles son hoy las locomotoras?

R.: Depende del formato del centro comercial, pero un operador de referencia es Inditex (y sus marcas), pero también hay otros como Primark, las marcas de deporte han tenido mucha expansión después del Covid y operadores especializados, como por ejemplo JD Sports. Además, algunos están abriendo tiendas, como grupo Tendam (Cortefiel y todas sus marcas), Uniqlo, H&M, C&A y otras muchas marcas clásicas. En los últimos años, estamos viendo aperturas de marcas como Lefties (Inditex) y también Primark, algo que siempre es muy buena noticia para todos.   

P.: Piscinas de olas, restaurantes y pistas de skate. ¿Para qué sirven los centros comerciales?

R.: El propósito es combinar la compra con una oferta de entretenimiento que va adquiriendo importancia. Los centros comerciales han evolucionado para contar con una oferta mucho más amplia, con mayor presencia de servicios y ocio familiar. Así, la restauración crece y hay fórmulas de ocio, como por ejemplo la escalada y las camas elásticas, que permiten que las actividades se integren perfectamente y ofrecen una oferta cómoda, tanto para las familias como para grupos de amigos.   

P.: ¿Los consumidores valoran la sostenibilidad de un centro / parque comercial?

R.: Probablemente más de idea que de hecho. En las encuestas que se llevan a cabo, sí la valoran mucho. Si eso les lleva a comprar productos de una marca (o en un centro comercial) más o menos sostenible, ya no es tan evidente. Al igual que si la sostenibilidad tiene un coste (y por tanto tienen que pagar más), eso es menos evidente. La sostenibilidad no es el foco que el consumidor tiene cuando va a un centro comercial.  

Integrar el online con puntos de recogida en tienda genera sinergias que benefician a todos, según Ceballos

P.: ¿Y las marcas?

R.: Un reto que el sector tiene por delante es el de comunicar más. Tanto los retailers como los centros comerciales están invirtiendo mucho en sostenibilidad: reducción de huella de carbono, eficiencia energética, etc.  Están logrando certificaciones internacionales de sostenibilidad y llevando a cabo inversiones notables, en la energía que compran y también en la mejora de sus espacios.  

P.: ¿Qué pronóstico puede hacer para centros y parques comerciales en este 2025?

R.: Esperamos que las tasas de consumo se mantengan positivas, tanto en visitas como en ventas, por lo que prevemos una evolución similar a la de 2024. El segmento seguirá siendo muy activo en su oferta de cara al consumidor final. Con respecto a la inversión, seguirá habiendo fondos que pongan su atención en este segmento y adquieran más inmuebles. De hecho, hay cinco operaciones que ya están en marcha y supondrán un volumen en torno a 900 millones de euros. Nuestra perspectiva a medio plazo es muy positiva, con una cierta prudencia.