El ‘real estate’, en momento de recuperación gracias a la situación macroeconómica

“Madrid está de moda”. Es una afirmación de Fernando Bautista, managing director en Blackstone, de este jueves en el Salón Inmobiliario de Madrid (Sima). En la mesa redonda ‘Madrid is ready: ¿por qué Madrid sigue escalando posiciones en las preferencias de los inversores?’, Bautista ha explicado que, tras un 2023 de subidas de tipos de interés e inversión a la baja, ahora el mercado se encuentra en un momento de recuperación, donde “las camas (living y hotelero) sobresalen. El directivo ha señalado que “España ha duplicado su market share en inversión inmobiliaria en Europa en solo unos años, tras pasar de un 4% del total en el continente a un 8%”. Y ha añadido que en 2024 el mercado español obtuvo una actividad de inversión comparable a la del año preCovid 2019, gracias al empuje de Madrid, la Costa del Sol y Comunitat Valenciana, además de una situación macroeconómica “muy favorable”, con el PIB en tendencia positiva, bajo desempleo y niveles de población al alza, por lo que desde esta gestora se muestran bastante optimistas.    

Por su parte, Susana Rodríguez, chief commercial officer y head of living en Savills, ha coincido en que la capital está de moda y ha explicado que la vivienda asequible “no es un problema del sector inmobiliario, sino un inconveniente social que se puede convertir en un problema económico”. Rodríguez ha recordado que el país debe hacer frente a la escasez de vivienda, y ha detallado que actualmente el déficit es de 100.000 unidades menos (según un informe reciente del Banco de España), “pero no porque se haya construido, sino debido a que se ha ralentizado el ritmo de creación de hogares”. La ejecutiva de Savills también ha aplaudido que los tiempos de obtención de licencias a nivel autonómico se han reducido, pero “hace falta una ley del suelo a nivel estatal”. Y ha rematado diciendo que todos los formatos de living “necesitan gestores solventes” y que el subsegmento más buscado por los inversores en España es el de residencias de estudiantes, donde tiene mucho peso el operador, que “debería estar involucrado desde el principio en el desarrollo de los proyectos”.  

Luis Socías Uribe, managing director en Invest in Madrid, se ha mostrado rotundo en la idea de que “Madrid supone un foco de atracción para la inversión a nivel europeo, porque ha trabajado para fomentar su proyección internacional”. Y ha agregado que “es necesario vender la localización fuera, vender el destino sin ningún tipo de complejo”. El portavoz ha señalado que esta es una región “muy abierta a la empresa debido a su estabilidad jurídica”, aunque ha indicado que “no se puede ser autocomplaciente y morir de éxito, sino que tenemos que ser ágiles en nuestra respuesta a las necesidades del inversor”. Y ha rematado que “quizá el interior de la M-30 está capitalizando la inversión, pero que la fiscalidad en materia de ITP puede ayudar a expandir ese interés para el capital”.

En unos años, España ha duplicado su ‘market share’ en la inversión inmobiliaria europea, del 4% al 8%

En paralelo, Adolfo Favieres, managing director y head of southern Europe private markets real estate en Blackrock, además de miembro de ULI, ha pedido a las administraciones públicas su ayuda para poder garantizar los pagos de alquiler en vivienda asequible, “algo que sería positivo para el capital”. A esta idea, Carolina Roca, presidenta de Asprima, ha agregado que el plan Vive de Madrid “ha salido bien, pese a no contar con un esquema de garantías en cuanto a esos pagos”, algo que para los inversores extranjeros puede ser difícil de imaginar.   

Las sociedades familiares

Por otro lado, en un panel de debate sobre family offices, Javier Gimeno, consejero delegado de una de estas sociedades, ha explicado que, a la hora de invertir, “no hay una fórmula mágica; es necesario seguir una estrategia, ya que un family office es una empresa”, por lo que ha recomendado elaborar un plan estratégico a corto, medio y largo plazo. “Hay que definir tendencias, porque el enfoque debe ser a largo”, ha explicado, y ha puesto como ejemplo estudios que señalan que, del 50% actual de población que vive en áreas urbanas, se pasará a un 70% en las próximas décadas. Y ha rematado diciendo que “se debe conocer muy bien el abanico de opciones en real estate, todos los productos en el mercado y hacer el match según las necesidades”.

Nicolás Álvarez-Pickman, director de capital markets en Variant, ha señalado que el modelo de flex living es positivo para los family offices porque “ofrece flexibilidad al inquilino final y amenities interesantes para los jóvenes, que no quieren sentirse atados a un contrato”. En cuanto a residencias de estudiantes, Pickman apunta que “a los propietarios tradicionales (universidades y entidades religiosas), se suman en la actualidad inversores institucionales que ofrecen servicios de muy alta calidad”.

Los ‘family offices’ deben definir estrategias a corto, medio y largo plazo

Jesús Sánchez-Quiñones, socio de Kiri AM, ha recalcado que un family office “debe tener un buen conocimiento sobre cuánto quiere recibir cada año, la estructura con la que cuenta y también los activos que compra”. Y ha explicado que “pese a que las familias funcionan algo a base de impulsos, deberían seguir una estrategia clara”.

Más allá de Madrid

En la mesa sobre otros polos de inversión en living, Hugo Santos-Ferreira, presidente de la patronal portuguesa de promotores inmobiliarios (Appii), ha explicado que el mercado luso se enfrenta a los mismos retos que el mercado español, con la particularidad de que el real estate representa un 15% del Producto Interior Bruto (PIB) portugués, aunque la mayor parte de la inversión proviene de capital internacional. En cuanto al living, el país vecino “debe resolver un problema en materia de vivienda, cubrir la demanda de las familias portuguesas, por lo que el sector privado está trabajando junto con el gobierno y los ayuntamientos mientras se trata de alcanzar una solución”.

Junto a él, Federico Bros, head of investment and asset management en M&G Real Estate, ha explicado que es necesario conocer muy a los inversores, ya que “no es lo mismo un institucional que un privado” y que “Valencia, Málaga y Lisboa no son mercados tier 3, sino tier 2” para la compañía que él representa. En la misma línea, Mamen Fernández, directora comercial en Savills ha señalado que ya se empiezan a ver fondos internacionales que están apostando por Andalucía. Finalmente, Ana Pérez, asset manager director en Catella, ha destacado también las residencias de estudiantes como activos donde ejecutar inversiones.