Las empresas de alquiler piden profesionalizar la gestión y una menor carga fiscal

La receta de los expertos. Pese a que el mercado residencial puede decirse que goza de buena salud en el sentido de que sus ventas se aceleran mes a mes y todo activo que se pone en alquiler, se alquila, cuenta con un conjunto de desajustes que deben corregirse. Si la venta cuenta con una potente demanda que la oferta no es capaz de satisfacer, lo que se traduce en fuertes incrementos de precios, el alquiler cuenta con otro buen número de necesidades para satisfacer a otro tipo de demanda que no tiene acceso a la compra y opta por el alquiler como solución habitacional.

Según los expertos que participaron en un foro de vivienda de alquiler en la primera jornada de la 26 edición de Sima, el Salón Inmobiliario de Madrid, la falta de una gestión profesionalizada es la principal característica de este sector fuertemente atomizado, cuyos activos en mayor parte se encuentran en manos de particulares.

Alcanzar los niveles exigidos por Bruselas en eficiencia energética es otro de los problemas del sector como consecuencia de que cuenta con un parque de vivienda envejecido, lo que requeriría importantes inversiones que el propietario particular en muchas ocasiones no está dispuesto a afrontar.

La elevada fiscalidad es un factor que juega en contra de una moderación del precio del alquiler

La elevada fiscalidad es otra de las reclamaciones. Con un peso dentro del valor del activo que puede llegar a superar el 30% es un factor que juega en contra de una moderación del precio del alquiler y consecuentemente de la rentabilidad. Además hay que añadir la subida de los costes, el incremento de los gastos financieros y el problema del suelo a la hora de llevar a cabo nuevas promociones.

Para el director ejecutivo de la socimi especializada en el alquiler en zonas no prime, Ktesios, Henry Gallego, el problema del sector del alquiler es la falta de profesionalización de la gestión, “es importante profesionalizar el sector, ya que ello va en beneficio tanto del inquilino como del propio sector”, un factor que dijo era muy importante para su negocio centrado en zonas secundarias del extrarradio y que se encuentra enfocado en las necesidades de la clase trabajadora.

En opinión de este dirigente, esta profesionalización sería clave tanto para unidades reducidas como para grandes carteras de vivienda. “la cantidad es importante pero la gestión es inherente a la inversión. No nos valen 1.000 pisos que estén mal gestionados”, dijo.

Esta misma opinión era compartida por el socio de WeRent, Francisco Campos, que señaló durante su intervención en Sima, que “existe una necesidad de llevar a cabo una gestión profesional” en el que el inquilino se convierta en un verdadero aliado para que hable bien del arrendador.

No se puede tener el mismo nivel de exigencia en eficiencia energética para la vivienda nueva que la antigua

Para Miguel Morales, director ejecutivo de Almond Real Estate, para que el negocio sea rentable debe tener una gestión profesional, junto a una estandarización y una homogeneización de la actividad.

Jesús Pérez, director comercial de Finaer, señaló que el mercado de alquiler se encuentre atomizado “lo hace vulnerable si no se encuentra profesionalizado, hay un incremento del riesgo, pero no proporcionalmente a como lo hace la percepción del riesgo”.

Otros de los problemas con que tiene que luchar día a día el sector del alquiler es el tema de la eficiencia energética. Pese a las exigencias provenientes de la Unión Europea, estos expertos señalan que salvo en el caso de vivienda nueva para alquilar, que ya cuenta con toda la normativa energética en vigor, no se puede tener el mismo nivel de exigencia para la vivienda antigua.

“Pese a que se trabaje en una reforma para que una vivienda sea lo más eficiente posible, nunca una vivienda antigua a ser 100% eficiente, salvo que se derribe y se construya de nuevo. No se trata de una vivienda nueva y pese al esfuerzo no se llega a los estándares”, se lamentaba Gallego, que explicó que la sucesiva reutilización de un activo contribuye a “reducir la huella de carbono”.

El gran problema que surgió en este debate es el de la fiscalidad y su elevado peso en estos activos

Campos, compartía esta idea al señalar que “no se pueden cumplir todas las exigencias” cuando una vivienda no es nueva, si bien reconoció que existe una parte de esta eficiencia energética que tiene un impacto social considerable, como es el caso de una mejora del aislamiento y la climatización que tiene un efecto directo en la rebaja del recibo de los suministros.

Pero sin duda el gran problema que surgió en este debate es el de la fiscalidad y su elevado peso, ya que juega en contra de la moderación de los precios, ya se trate de la venta o el alquiler de una vivienda, así como la importante subida de los costes, el incremento de los gastos financieros y el problema del suelo.

Rosa Gallego, consejera delegada de Q-Living se lamentó de que, si la fiscalidad pesa entre un 25% y un 28% para el promotor, para los gestores de activos llega a alcanzar incluso un 35%, lo que provoca una cascada de subidas en la inversión, mientras que la renta no lo puede hacer en esta medida.

“La fiscalidad es algo que no puede pesar tanto en este negocio” y así explicó que con una menor presión fiscal “puedo bajar entre 45 y 50 euros al mes el alquiler. Esta misma petición de una fiscalidad más favorable fue lanzada por el consejero delegado de Cevasa, Donato Muñoz.

El Banco de España pide una reducción de fricciones administrativas y regulatorias en la producción de suelo o construcción

El propio Banco de España ya avisó en su último informe anual publicado este martes, que el déficit de nuevos hogares está en la horquilla de 400.000 y 450.000 viviendas entre 2022 y 2024, lo que amenaza con generar un ‘cuello de botella’ para la economía española si no se toman medidas y se aborda de manera “decidida y holística”. 

Por ello, propone la creación de nuevos programas de aseguramiento público, un marco regulatorio y contractual estable que garantice la seguridad jurídica en el mercado de la vivienda; colaboración público-privada para incrementar el parque de alquiler a precios asequibles; reducción de fricciones administrativas y regulatorias en la producción de suelo o construcción y la reducción costes de producción de viviendas a través del impulso de la construcción industrializada.