Las rentas en Pbsa crecen alineadas con la inflación, pero por encima en grandes ciudades

El alojamiento para estudiantes, clave en el real estate. Las rentas en el llamado Purpose-built student accommodation (Pbsa) muestran tendencia a estabilizarse, aunque en algunos casos pueden darse crecimientos ligeramente superiores. Álvaro Soto de Scals, consejero delegado de Grupo Moraval, afirma que “lo más probable es que las rentas evolucionen de forma bastante alineada con la inflación, pero en algunas ciudades donde la demanda es muy alta y la oferta limitada, podríamos ver subidas algo por encima”. En esta idea coincide Alberto Añaños, consejero delegado de Live4Life, “tienden a crecer al mismo ritmo o ligeramente por encima de la inflación, especialmente en ubicaciones con gran demanda, como Madrid, Barcelona y Valencia”. Y remata diciendo que otro factor a considerar es la creciente competencia entre residencias y la entrada en el mercado de nuevas firmas estadounidenses y procedentes del resto de Europa, “quienes están viendo en España una gran oportunidad de inversión y pueden hacer que, ante un exceso de oferta, los precios acaben bajando”.  

Por su parte, Álvaro Blázquez, consejero delegado de Madrideasy, considera que el ecosistema de alquiler se encuentra “fuera de control” en la actualidad, y “al igual que el incremento del precio de los activos comparado con el año pasado es superior al IPC, entenderíamos normal que las rentas crecieran por encima de dicha referencia”. Luis Huete, director de real estate en Ardian España, matiza que “la capacidad de ajustar precios al alza dependerá en gran medida de la calidad del activo, su ubicación y la diferenciación en los servicios ofrecidos, factores que cada vez adquieren mayor relevancia en las decisiones de los estudiantes”, mientras que Carlos Escoda, consejero delegado de SmartRental Group, asegura que en 2025 los precios deben estabilizarse en todos los segmentos del inmobiliario, “se espera que vayan más alineados con crecimientos vinculados al IPC y que la inflación no sea excesivamente alta; los mercados ya no crecerán al ritmo de 2023 y 2024”.

Al preguntarles cómo actuar para aligerar las subidas de costes, Josep Bellmunt, investment director para Europa del sur en Rockfield (y cogestor junto a Ardian), indica que la clave pasa por la optimización de la eficiencia operativa. “El uso de tecnología para una gestión energética más inteligente, la negociación de contratos a largo plazo con proveedores y un mantenimiento preventivo permiten mitigar el impacto del incremento de gastos, proteger la rentabilidad de los activos y mejorar la sostenibilidad a largo plazo”. De forma similar, Añaños apuesta por “la optimización de la gestión de las propiedades mediante la digitalización y la implementación de tecnologías que permitan una gestión más eficiente, desde el mantenimiento hasta el cobro de rentas; la mejora en la eficiencia energética y el uso de energías renovables pueden reducir los gastos operativos a largo plazo”. Y agrega que es recomendable “evaluar las posibilidades de realizar ajustes de precios basados en la elasticidad del mercado y en los incrementos de la demanda”.

Diversos ‘players’ en alojamiento para estudiantes coinciden en el papel clave de la tecnología

Soto de Scals se decanta por “ser muy eficientes, tanto en la gestión como en el desarrollo de los proyectos” y señala que Moraval tiene en cuenta la industrialización de la construcción, el diseño inteligente y la optimización energética, mientras que Esteve Almirall, cofundador y managing partner de Node Living, apunta a “un operador especializado con experiencia, que puede optimizar recursos, aplicar economías de escala, automatizar procesos y anticiparse a desviaciones operativas”. Y subraya que “cada línea de coste se debe revisar bajo una lógica de eficiencia, sin comprometer la calidad del servicio”.

En paralelo, Escoda constata que “es un hecho que la energía ha tenido un recorrido alcista y la alimentación también ha experimentado subidas considerables, lo que impacta en el día a día de nuestras operaciones”. Y añade que cuando se realizan reformas en este tipo de activos residenciales, “el precio de las materias primas y los costes laborales también afectan a las proyecciones de crecimiento de las empresas”. Blázquez ve la solución mediante otra vía. El responsable de Madrideasy se muestra “totalmente convencido de la necesidad de tener más oferta, pero sin bajadas de la demanda”.   

Con respecto a la rentabilidad, el primer directivo de SmartRental resalta que los yields vendrán determinados por el mercado y la situación macroeconómica en el momento de salida, ya que el tipo de interés y el impacto de posible inflación por la situación política tienen mucho peso. “Entendemos que existirá una compresión en las rentabilidades, pero en este momento estamos revisando nuestras perspectivas, ya que la situación es cambiante”, remata. Huete, por su lado, lanza una idea similar, “es clave monitorizar la situación geopolítica muy de cerca y ver cómo puede afectar al apetito inversor”, aunque apunta hacia cierta compresión en los yields, debido al aumento de competencia por activos bien posicionados. No obstante, señala que “en ubicaciones secundarias o con necesidad de mejoras, las rentabilidades podrían mantenerse estables, o incluso repuntar ligeramente”. 

Moraval apuesta firmemente por la construcción industrializada

El ejecutivo de Node Living también prevé “una compresión moderada de yields, siempre que el contexto macroeconómico se mantenga estable y no veamos disrupciones significativas”. Y señala que la presión de la demanda, combinada con una oferta limitada (sobre todo en ubicaciones prime), están llevando a una mayor competencia por activos de calidad, “lo que lógicamente impacta en la compresión de los rendimientos exigidos por los inversores”. En Moraval, se espera que las rentabilidades se mantengan relativamente estables, aunque también dicen que “en ubicaciones prime podríamos ver una ligera compresión”. Madrideasy vaticina que “la yield sobre precio de compra en activos adquiridos anteriormente crecerá por el incremento del precio de alquiler; sin embargo, la de los nuevos se comprimirá frente a yields de activos similares”.

Añaños concluye que “el mercado inmobiliario español sigue siendo atractivo para los inversores, ya que las residencias de estudiantes en ciudades universitarias continúan siendo una inversión segura y seguimos teniendo menor porcentaje de camas por estudiante frente al resto de países europeos”.