Con un 4% del mercado de alquiler, las socimis apenas afectan a los precios y la oferta

Compás de espera. La espada de Damocles que se cierne sobre la actual fiscalidad de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, las populares socimi, sigue latente en el diálogo político, especialmente a través de una propuesta de Sumar que pretende eliminar sus bonificaciones fiscales, por entender que incrementan la especulación inmobiliaria y consecuentemente el incremento de precios, lo que cierra el paso a este mercado a un amplio grupo de la sociedad.

Ante esta argumentación, la realidad muestra que se trata de un sector con una elevada atomización, donde solo el 4% de las viviendas en alquiler está en manos de socimis, según datos del Banco de España, por lo que su papel dentro de la fijación de precios o comportamiento de la oferta se encuentra muy limitado.

Otro dato que juega a favor de que la actual fiscalidad las socimis no influyen directamente en el comportamiento del mercado es que durante la última década ha sido el periodo de mayor crecimiento de las rentas de alquiler declaradas tributariamente. El número de arrendadores personas físicas ha crecido en mayor medida que el de sociedades, según Laura Fernández, directora general de la asociación de propietarios de viviendas en alquiler (Asval).

Las socimis contemplan las penalizaciones más estrictas por incumplimiento de los requisitos para los que fueron creadas

Mientras tanto, la espera para conocer cual será la decisión que adopte el Gobierno, se está convirtiendo en un serio obstáculo a la inversión en este tipo de activos y consecuentemente con serías repercusiones en el sector inmobiliario.

Pero si en España las socimis tienen un papel protagonista en la gestión de activos inmobiliarios desde su instauración en 2013 mediante la reforma de la Ley 11/2009, en el resto de los países europeos existe un ramillete de figuras, aunque la mayor parte lo acaparan los denominados Real Estate Investment Trusts (Reit), un vehículo que se ha consolidado en este mercado desde hace décadas.

Según el último estudio de La fiscalidad de la vivienda en España, elaborado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), que realiza una comparativa entre los diferentes vehículos que canalizan la inversión inmobiliaria en los principales países (Reit, MFT, Siiq, SIF, FBI o Sigi), la figura de la socimi es la que contempla las penalizaciones más estrictas por incumplimiento de los requisitos para los que fue creada, siendo España, dentro del grupo de países que emplean estas figuras, de los más estrictos con estas infracciones.

Aparte de volver al régimen estándar de fiscalidad, aplicando la tributación del 25%, el incumplimiento de los requisitos, puede traer consigo importantes multas monetarias. En España los dividendos distribuidos tributan a un mínimo del 19%, mientras que los beneficios no distribuidos tributan a un tipo del 15%.

Con las socimis se persigue que la carga impositiva recaiga directamente a los accionistas

De las distintas fórmulas existentes, desde el IEE se señala que “aunque España cuenta con un marco fiscal que exime a los instrumentos de inversión colectiva del impuesto sobre sociedades, la falta de flexibilidad en la distribución de beneficios, la rigidez en cuanto a la penalización por incumplimientos y las tasas relativamente elevadas para inversores, limitan su atractivo frente a otros mercados más competitivos”.

Precisamente por ello, añade que “no es comprensible cualquier propuesta que limitase aún más este instrumento, y menos todavía que penalizase el actual régimen fiscal”. El trabajo del IEE señala que las socimis no disfrutan de un régimen diseñado para no pagar impuestos sobre los rendimientos inmobiliarios, sino que “se persigue que la carga impositiva recaiga directamente a los accionistas, con el objetivo de eliminar cualquier atisbo que pudiera suponer una doble tributación”.

Sin embargo, la decisión que pudiera adoptarse se encuentra en el terreno de juego de la política. Desde Sumar señalan a Ejeprime que mantienen su enmienda lanzada a finales de 2024, “la propuesta sigue en pie, deseamos cambiar la situación actual porque creemos que además de suponer un perjuicio para las arcas del Estado, contribuye al problema de la vivienda. Lo que pasa es que de momento no tenemos los apoyos ni dentro del Gobierno ni en el Congreso para conseguir aprobarla”.

Fuentes de Hacienda señalan que de momento no hay decisión alguna sobre la mesa, correspondiendo al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, la última decisión. En este sentido, a principios de año se lanzaron señales desde el Ejecutivo que apuntaban directamente a esta reforma del régimen fiscal especial que tienen estos vehículos. Fue el propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, quien fijó su diana en estas sociedades y concretó que la reforma estaría centrada en el sector de la vivienda, por lo que aquellas que invierten en oficinas, centros comerciales o centros de datos, no verían modificaciones en su actual sistema. 

Con la reforma de Sumar la tributación pasaría del 1% en Sociedades a un tipo del 25%

La excusa que lanzó para ello son los actuales problemas de la vivienda de falta de oferta y precios elevados, por lo que afinando más si cabe la medida, señaló que únicamente mantendrían su fiscalidad bonificada aquellas socimi dedicadas al alquiler asequible.

Actualmente las socimis tributan al 1% en el Impuesto de Sociedades (que con la reforma pasarían al 25% del tipo general), si reparten al menos el 80% de dividendo entre sus accionistas. Sobre el 20% no repartido las socimi pagan el 15% en el impuesto sobre sociedades.