Las oficinas en España necesitan una inversión de 14.500 millones para no quedar obsoletas

Las oficinas, con necesidad de ser renovadas. Los activos de este tipo en Madrid y Barcelona (que concentran la mayor parte del total en el mercado español) necesitan una inversión de alrededor de 14.500 millones de euros para prevenir el riesgo de quedarse obsoletas. Según cálculos realizados por JLL, el 44% del stock localizado en las dos mayores ciudades españolas (con una superficie total de 10,88 millones de metros cuadrados) se quedaría obsoleto para 2030. Concretamente, un 45% del espacio en Madrid y un 44% del de Barcelona, “en torno a la media de otras capitales de Europa”, ha explicado Paula Albaladejo, directora de project&development services & Tetris clúster sur de Europa en JLL, este miércoles en Madrid. La consultora detalla que considera obsoletos edificios sin certificados de sostenibilidad, aquellos ya identificados como abandonados, sin reforma posterior a 2006, y se considerarán obsoletos para 2030 aquellos que han sido construidos antes de 2014. Al contrario, no considera obsoletos los edificios grado A, A rehabilitado, ni B+.

Albaladejo ha explicado que, en Madrid, se ha invertido y se ha actualizado “bastante el central business district (CBD), mientras que otras zonas no tan céntricas se han quedado desactualizadas”. De hecho, en CBD, hay obsoletos poco más de un millón de metros cuadrados de oficinas, que requieren una inversión de 1.500 millones de euros. Por su parte, en el submercado denominado ‘descentralizado’, son 3,29 millones de metros cuadrados de oficinas obsoletos, que necesitan una inyección de 4.300 millones de euros.   

En Barcelona, se han llevado a cabo inversiones en CBD “y también en el 22@, pese a no ser CBD”, en palabras de Albaladejo. La directiva añade que, en la capital catalana, el centro de la ciudad sí se ha quedado atrás en este sentido, con 1,46 millones de metros cuadrados obsoletos, que requieren una inversión de 2.100 millones de euros.

El submercado ‘descentralizado’ de Madrid necesita mucha más inversión: 4.300 millones

En cuanto a los factores para invertir (o no), Albaladejo ha detallado que, “en CBD, las grandes compañías exigen ‘todo’: los edificios deben cumplir con el máximo nivel de calidad, sostenibilidad, tecnología, etc.; todo tiene que estar incluido”, mientras que, en los centros de las ciudades, los inquilinos son más sensibles al precio. Y ha rematado diciendo que “el gran reto se encuentra en los mercados periféricos, donde se plantean cambios de uso, debido a que sufrimos un gran déficit de vivienda”.  

A nivel europeo, la ciudad con mayor nivel obsolescencia es Manchester (Reino Unido), con un 67%, seguida por Edimburgo y Estocolmo, ambas con un 47%. En el otro extremo, Roma, que registra solo un 14%, y París, con un 28%.

El peso del cambio climático

Por su lado, Laura Caballero, directora de research&strategy y responsable de la oficina de Barcelona de JLL, ha explicado que el cambio climático es “una realidad presente”, ya que 2024 ha sido el año más caluroso registrado hasta la fecha y se prevé que aún será superado por 2025. La ejecutiva ha asegurado que “la temperatura global va en aumento y se dirige hacia un punto de no retorno; los edificios se encuentran en riesgo climático, por inundaciones, calor, sequía, incendios y el aumento del nivel del mar”, con unos costes totales de 46.000 millones de euros en Europa. Ha detallado que Europa es el continente donde el calor más crece y que, según un informe elaborado conjuntamente por JLL, Jupiter Intelligence y LaSalle Universe of RE, Barcelona se encuentra en la tercera posición de mayor riesgo en Europa y Madrid, en la séptima.   

Caballero ha señalado que un 45% de compañías eligen “solo edificios resilientes a eventos climáticos extremos”, otro 45% pagarán una cantidad extra por ocupar solo espacios con credenciales de sostenibilidad, y un 43% solo seleccionará mobiliario reciclable y equipamiento de trabajo que utilice materiales de economía circular. A todo esto, los jóvenes (millenials y generación Z) “demandan y están dispuestos a pagar más por nuevas experiencias urbanas, con mayor cantidad de espacios verdes”. De hecho, un 73% de personas afirman usar este tipo de espacios al menos una vez al mes, según JLL.

Las rentas se encuentran en máximos históricos, con 41,5 euros en Madrid

En respuestas a preguntas de periodistas, Albaladejo ha valorado el trabajo que se está desarrollando para Madrid Nuevo Norte. Ha destacado que “se está creando una nueva ciudad y se ha pensado en todos los detalles; se está creando un ecosistema, una trama urbana; la convivencia ha sido diseñada de forma integrada, no por partes”. Y también ha hablado de la zona de Méndez Álvaro (Madrid), que “ha cambiado y ahora es una gran ciudad, un lugar donde vivir y trabajar, a diferencia de cuando se diseñaron otras áreas en la ciudad”.

Caballero, por su lado, ha detallado que la contratación de oficinas está siendo un 20% superior a los niveles del año pasado y que se está registrando “bastante actividad” en este segmento. Y ha aclarado que, según se observa en los registros históricos, el volumen de contratación suele ir en paralelo con la evolución del Producto Interior Bruto (PIB) del país, por lo que “no debería producirse ningún descalabro”. Actualmente, las rentas se encuentran en máximos históricos, tanto en Madrid, con 41,5 euros por metro cuadrado al mes, como en Barcelona, con 30 euros.  

Las directivas también han hecho hincapié en que cada vez existe mayor cantidad de usos, como los data centers, que empiezan a tener protagonismo en ciudades como Alcobendas y San Sebastián de los Reyes; los usos educativos, el ámbito de life science y el de Inteligencia Artificial (IA), que marcarán de forma determinante el sector inmobiliario a partir de ahora.