Los ‘proyectos residenciales estratégicos’ (PRE) del PP, en marcha en Andalucía y Baleares

Una nueva autopista para generar vivienda en España. Así definía hace apenas unos días Paloma Martín, vicesecretaria y responsable de vivienda del Partido Popular, la figura del Proyecto Estratégico Residencial (PRE). Martín hacía referencia al acuerdo que el líder del partido en la oposición, Alberto Núñez Feijóo, y los presidentes autonómicos de esta formación política suscribieron el pasado enero tras una reunión de trabajo, la llamada Declaración de Asturias, que recoge una batería de medidas “para facilitar el acceso a la vivienda”.  

En el documento presentado en Asturias, el PP argumenta que la vivienda “se ha convertido en la principal preocupación de los españoles, tras casi siete años de dificultades crecientes, por la inoperancia acreditada del Gobierno de España y el aumento de la okupación”. Por ello, esta formación sugiere disponer suelo para la construcción de vivienda asequible, fomentar la vivienda de protección (o de precio tasado) en propiedad, desarrollar vivienda asequible en alquiler, facilitar el acceso a las hipotecas y rebajar la fiscalidad de la vivienda. Además, pide agilizar las tramitaciones urbanísticas, facilitar actuaciones de regeneración urbana y rehabilitación de viviendas, promover la reforma de la Ley del Suelo, promover la derogación de la Ley de Vivienda de 2023 e impulsar la aprobación de una ley contra la okupación (ilegal), así como ofrecer un servicio de atención a quienes sufren esta práctica.

Entre las medidas adicionales presentadas, una de ellas ha despertado mucho interés entre el sector inmobiliario. La figura del Proyecto Estratégico Residencial. La iniciativa trata de replicar la figura de éxito con las que cuentan las Comunidades Autónomas para poner acelerar la burocracia requerida a la hora de implantar un proyecto empresarial en sus regiones. Denominado Proyecto o plan de Interés General de Aragón (Piga), Proyecto de Singular de Interés (PSI) en Castilla-La Mancha, o Proyectos de Interés Regional (PIR) en Extremadura, este instrumento ha impulsado la implantación de grandes proyectos que, debido a su impacto económico y en el empleo en la zona, se han beneficiado de “autopistas” en su tramitación.

La propuesta replica la figura de Proyecto de Interés Regional que existe para la actividad económica a desarrollos de vivienda

Ahora, esta figura se plantea al residencial con a la apertura de un periodo de excepción de 48 meses “para agilizar y facilitar la construcción y rehabilitación de viviendas”, crea la figura de los ‘proyectos residenciales estratégicos’ (PRE), unifica los trámites en las fases de planeamiento, gestión y ejecución, reduce los plazos de construcción de diez a cuatro años, y también destina la mitad de estas unidades residenciales PRE a vivienda asequible. Una iniciativa están empezando a tener un reflejo en textos normativos en algunas comunidades autónomas, como Andalucía y Baleares, con el objetivo de impulsar la construcción de miles de viviendas según desvelan desde los Ejecutivos regionales a EjePrime.

Andalucía

En cuanto a los mencionados PRE, el consejo de Gobierno en Andalucía aprobó en febrero un decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda, que califica como “un plan de choque con el que la Junta pretende facilitar el acceso a la vivienda, a través de medidas que permitan la construcción de 20.000 viviendas protegidas en los próximos cinco años”. Entre ellas, la norma planea ampliar la oferta de solares para uso residencial protegido, autorizar mayor densidad de viviendas en parcelas que se destinen a VPO, crear una bolsa de suelo junto con los Ayuntamientos e incluir promociones residenciales en la llamada unidad aceleradora de proyectos (UAP) de esta autonomía.

La comunidad presidida por Juanma Moreno ya había iniciado la tramitación de su Ley de Vivienda, pero ha tratado de adelantar algunas medidas del plan de choque “para su aplicación de forma urgente”. Este decreto ley marca como primer paso la ampliación de la oferta de suelo para vivienda protegida, mediante cambios de uso, densidad y edificabilidad en parcelas aptas para edificación y que no necesitan obras de urbanización. Así, se permitirá que los solares y edificios con uso de alojamiento turístico u oficinas se destinen a viviendas protegidas. Además, se podrá aumentar la densidad de viviendas y la edificabilidad en las parcelas residenciales “si hay compromiso de que sean protegidas”. Así, en las parcelas para vivienda libre se podrá incrementar un 20% la densidad de viviendas y su edificabilidad de manera proporcional, mientras que, en las parcelas para vivienda protegida, el incremento también podrá ser del 20% y la edificabilidad, del 10%.

Además, la Junta de Andalucía permitirá edificar viviendas protegidas en las parcelas, sin necesidad de modificar los instrumentos de ordenación urbanística, “siempre que se respeten una serie de límites que garantizan el equilibrio entre los usos residenciales y los equipamientos, así como la adecuada integración de las actuaciones en el entorno urbano”, aclara la Junta. Las licencias para los proyectos de vivienda deberán solicitarse en un plazo máximo de dos años y las viviendas deberán ser construidas en tres años. Para ello, “será necesario un acuerdo municipal en un máximo de un año desde la entrada en vigor del decreto, para aplicar las medidas en función del desequilibrio entre demanda de suelo para vivienda protegida y la oferta disponible”. El gobierno andaluz explica que esta norma pretende “facilitar herramientas a los ayuntamientos” para agilizar los procesos.

Andalucía prevé invertir 982 millones de euros en vivienda en cinco años

La Junta de Andalucía también hace una llamada a la implicación de los promotores, “para que se involucren en la construcción de viviendas protegidas”. Entre estas medidas está la creación de una bolsa de suelo, que se realizará en colaboración con los municipios de más de 100.000 habitantes, para señalar la disponibilidad existente y construir viviendas a precio asequible. Además, los promotores podrán disponer de incentivos para la construcción. Por un lado, tendrán la posibilidad de acceder a préstamos de fondos europeos Next Generation para promover vivienda en alquiler asequible, en condiciones más favorables que las del mercado. De igual forma, la Junta abrirá nuevas convocatorias (la próxima este mismo año) de su línea de subvenciones para que los promotores construyan viviendas en alquiler, con precios limitados, sobre suelos públicos o privados y que al menos se mantengan durante veinte años. Las subvenciones pueden alcanzar hasta 30.000 euros por vivienda construida.

En paralelo, el gobierno andaluz está trabajando en su ley de Vivienda, que prevé una inversión de 982 millones de euros en cinco años. La Junta acaba de efectuar cambios en ese texto después del periodo de alegaciones y la presentación de informes jurídicos y económicos. La Consejería de Fomento deja de lado su apuesta por garantizar que a partir de los diez años un adjudicatario de VPO puede vender esa vivienda en el mercado privado, una vez completado el proceso de desclasificación, con independencia del plan de vivienda. Asimismo, ha retirado del texto la expresión ‘inquiokupación’, en referencia a la situación de un inquilino que no hace frente al pago de las rentas de alquiler, según informan medios regionales.

Illes Balears

De forma similar, el gobierno de Baleares, liderado por Marga Prohens, ha aprobado un decreto ley de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo mediante los proyectos residenciales estratégicos (PRE) en el municipio de Palma, capital del archipiélago. Este texto está siendo tramitado actualmente como proyecto de ley en el Parlament balear, a la espera de la tramitación de enmiendas. Esta nueva figura ha sido “creada para desbloquear y agilizar suelos urbanos y urbanizables y optimizar el uso de estos terrenos en el término municipal de Palma, para crear más vivienda asequible” y también incorpora otras medidas “para facilitar la creación de vivienda pública y aumentar toda la oferta de vivienda de precios asequibles para los residentes en municipios de Illes Balears”, según el ejecutivo regional.

Balears planea aplicar su nueva norma en Palma y municipios con más de 10.000 habitantes

La creación de los llamados PRE supone una medida “urgente y extraordinaria” para aumentar la oferta de suelo destinada a vivienda, desbloquear y agilizar suelos urbanos y urbanizables ya previstos en el Plan General de la ciudad tramitado en 2023, con “una reducción muy notable de los plazos de tramitación (los más de diez años actuales se reducen a un periodo estimado de entre 18 y 24 meses), el aprovechamiento y la optimización del uso de estos terrenos”. El ejecutivo balear estima que esta medida puede facilitar la construcción de más de 10.000 viviendas a precio asequible en el término municipal de Palma, en algún régimen de protección, tanto viviendas de protección pública (VPP) como viviendas de precio limitado (VPL), ambas destinadas a ciudadanos residentes. Al igual que en Andalucía, el potencial aproximado de los PRE es la creación de más de 20.000 viviendas y una de las condiciones de este nuevo instrumento es que se tiene que reservar el 50% para viviendas sometidas a un régimen de protección (VPP o VPL).

La norma también establece que se deberá ceder al Ayuntamiento de Palma un 15% del aprovechamiento para levantar vivienda de protección pública, y se incrementan las edificabilidades y las densidades en suelos urbanos y suelos urbanizables (se establece una densidad máxima de 225 habitantes por hectárea) para poder desarrollar más viviendas sin afectar nuevo espacio, de manera similar al decreto ley andaluz. “Así, la creación de los PRE no supone consumir más territorio del ya previsto en el planeamiento municipal de Palma”, resalta el gobierno balear.

Por su lado, la asociación ciudadana Palma XXI acaba de cifrar el impacto de este decreto urbanístico en la capital balear en 17.000 viviendas nuevas, 40.000 habitantes y 762 millones de beneficio para los promotores, mientras advierte de “una afectación negativa en la calidad de vida y la salud de los ciudadanos” por esta mayor densificación y critica que “la ley está redactada para los constructores”.

Adicionalmente, el ejecutivo de las islas ha acordado junto al grupo parlamentario Vox en la comunidad autónoma una serie de “mejoras para facilitar más vivienda a precios asequibles destinada a los ciudadanos residentes en Illes Balears al ampliar el alcance del decreto ley”. Entre ellas, una que permitirá la creación de los PRE en municipios del archipiélago con más de 10.000 habitantes. Para ello, el PRE deberá contar con el informe del consejo insular correspondiente.  

“Desde Apce España valoramos positivamente figuras como los Proyectos Residenciales Estratégicos impulsados por algunas comunidades autónomas, ya que responden a una necesidad urgente: desbloquear suelo y reducir plazos administrativos. La clave estará en su implementación práctica y en que estas medidas se acompañen de una estrategia que también incluya financiación, planificación estable y colaboración público-privada eficaz. Ahora bien, sería deseable que estos proyectos ayuden al desarrollo de una oferta equilibrada, tanto de vivienda asequible o protegida como vivienda libre, pues una oferta variada y equilibrada es clave para el acceso a la vivienda”, explican desde la patronal de promotores.