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El sector promotor se aferra a la Ley de Tasaciones para mejorar la oferta de vivienda

La OM de Economía incluye dos de las reivindicaciones estrella de los promotores para mejorar la producción de la vivienda: una tramitación urbanística más ágil y un acceso anticipado a la financiación para los proyectos. 

El sector promotor se aferra a la Ley de Tasaciones para mejorar la oferta de vivienda
El sector promotor se aferra a la Ley de Tasaciones para mejorar la oferta de vivienda

J. García

24 jun 2025 - 05:00

La orden ECM/599/2025, impulsada por el Ministerio de Economía, ha supuesto la aprobación de un conjunto de modificaciones en la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Un texto que está llamado a ser un balón de oxígeno para el sector promotor que tendrá, a priori, más facilidades para poner en marcha un proyecto urbanístico, acelerando la construcción, en un momento en el que es necesario producir un mayor número de viviendas que contribuya a satisfacer la elevada demanda frente a una oferta aún insuficiente, y frenar el aumento de los precios. 

 

¿Conseguirá su objetivo? ¿qué luces y sombras tiene la propuesta? EjePrime da voz a expertos del sector que desvelan las claves de esta norma que entrará en vigor el próximo 12 de agosto.

 

Con la idea de lograr mayor velocidad en la promoción de viviendas, esta orden persigue aliviar en buena medida los problemas de financiación que encuentran muchos promotores del país a la hora de iniciar la construcción, así como para conseguir las pertinentes licencias municipales de obra con unos plazos más cortos que los actuales. Un proceso complejo que, en ocasiones, pueden incluso suponer la muerte del proyecto. 

 

 

Para que esto sea una realidad, la nueva normativa introduce lo que denomina las ‘licencias esenciales’, con el fin de agilizar el proceso. Según los expertos consultados por EjePrime, esta norma resulta muy esperanzadora en cuanto a la reducción de  los tiempos para la concesión de licencias municipales, al tiempo que conllevará un anticipo en el inicio de las obras y será una herramienta necesaria para acceder de forma temprana al crédito promotor de las entidades financieras. Sin embargo, también advierten acerca de las decisiones que pudieran adoptar las entidades financieras a la hora de aprobar los créditos, pudiendo incluso endurecer este acceso a financiación.

 

Manuel Alzórriz, director general de Gloval Valuation, destaca de la norma publicada en el BOE el pasado jueves 12, que “introduce una novedad relevante para los sectores promotor y financiero, como es la posibilidad de utilizar títulos habilitantes o licencias esenciales distintas de la licencia de obra definitiva como soporte válido para la tasación hipotecaria de promociones en construcción, siempre que se cumplan ciertos requisitos técnicos, urbanísticos y registrales”. Considera que se trata de “una medida orientada a acortar plazos, facilitar la financiación en fases tempranas y reducir la dependencia de la tramitación completa para activar proyectos”. Y es que, según explica el experto a este diario, la principal novedad consiste en admitir como documentación válida para una tasación con finalidad hipotecaria un título habilitante, siempre que se acredite la viabilidad urbanística del proyecto y que la ejecución haya alcanzado, al menos, el 60% del presupuesto de ejecución material, incluyendo estructura y envolvente. Será a partir de ese punto, cuando se exija la licencia de obra definitiva, documento que, hasta la entrada en vigor de la nueva norma, era imprescindible desde el inicio para poder tasar. 

 

Desde el punto de vista técnico, señala Alzórriz, “la medida facilita el inicio anticipado de las obras y la estructuración temprana del crédito promotor, permitiendo a los desarrolladores reducir el uso de recursos propios y optimizar el flujo financiero en fases iniciales del proyecto”. No obstante, alerta sobre una inquietud que gira en torno a la posibilidad de que la licencia de obra definitiva no sea concedida, o lo sea con condiciones que modifiquen lo ya proyectado o ejecutado. Este riesgo real, no obstante, puede considerarse atenuado, dado que el proyecto habrá sido revisado por el ayuntamiento o la entidad colaboradora correspondiente.

 

Desde la óptica de las entidades financieras, advierte que “será determinante observar cómo se valora el riesgo normativo pendiente. Es previsible que se adopten medidas prudenciales o cláusulas condicionadas a la obtención de la licencia definitiva. Si esta se retrasa, la financiación podría interrumpirse y, con ella, la obra, trasladando de nuevo el problema a la tramitación municipal”. 

 

En cuanto a la efectividad práctica de la medida, será muy desigual según el territorio, señala Alzorriz que cree que la norma estatal no impone plazos específicos para la tramitación de estos títulos, quedando en manos de cada ayuntamiento definir sus procedimientos, requisitos y tiempos.

 

 

 

 

En definitiva, la Orden ECM/599/2025 representa un avance técnico valioso, pero su impacto sobre el volumen global de vivienda construida será limitado si no se acompaña “de un desarrollo normativo local coherente, con plazos y procedimientos claros, así como de políticas activas de suelo y un nuevo marco financiero adaptado a los sistemas constructivos del siglo XXI. La norma facilita empezar antes, pero sin recursos, suelo disponible ni modelos constructivos y financieros modernos, difícilmente se podrá construir más y mejor” afirma.

 

Para el director general de Asprima, Jorge Ginés, “la licencia básica que contempla la norma es un instrumento para agilizar las licencias, con la misma seguridad jurídica que la licencia de obra, que se centra en validar los parámetros urbanísticos, que es lo que debe revisar un ayuntamiento, y que está logrando bajar los tiempos de concesión de las licencias, por lo que consideramos que es una medida muy positiva”. Así explica que con la seguridad jurídica que dota esta Orden Ministerial, para financiar el préstamo promotor, “la licencia básica tendrá la misma consideración que la licencia de obra, por lo que las operaciones, tanto de venta, licencia, financiación, tendrán un menor tiempo de tramitación”, lo que repercutirá directamente en aminorar el plazo de concesión de una licencia de obra tradicional que actualmente suele rondar entre los 12 y 15 meses o incluso más, con lo que también se acortaría el tiempo de entrega de la vivienda nueva.

 

Este es un primer paso y ahora, “en el Ayuntamiento de Madrid, al menos, debemos a ir a una licencia básica concedida automáticamente, con tecnología BIM (Building Information Modeling, que integra datos y modelos digitales para la gestión de proyectos de construcción), ya que los parámetros urbanísticos, están totalmente definidos y se puede automatizar a través de la tecnología”.

 

 

 

 

Ignacio Sampedro, asociado senior de Next Abogados, destaca que, con las licencias urbanísticas esenciales, “los ayuntamientos podrán emitir licencias administrativas simplificadas que podrán usarse como una tasación válida para obtener financiación bancaria y agilizar la promoción de viviendas”.

 

En materia de actualización de tasaciones, la norma de Economía, que entrará en vigor el próximo 12 de agosto, reduce de 3 a 2 años el plazo máximo para renovar una tasación, en el caso de entidades aseguradoras y reaseguradoras, explica este experto. La nueva norma agiliza la promoción inmobiliaria al clarificar qué autorizaciones urbanísticas (licencias esenciales) permiten empezar tasaciones válidas que posibilitan obtener financiación inmobiliaria con más rapidez, al tiempo que refuerza la calidad técnica, transparencia y sostenibilidad de las valoraciones inmobiliarias.

 

Antonio de la Fuente, managing director de Living de Colliers, califica de “esperanzadora” la norma, “en la medida que debería eliminar los condicionantes de las tasaciones que suponen una limitación para la disposición de los préstamos promotor con las declaraciones responsable y las licencias básicas”. No obstante, advierte acerca de las entidades financieras que “esperamos no pongan pegas a estas disposiciones argumentando que todavía les surgen dudas de que el proyecto inmobiliario que se está desarrollando en cada caso, no esté completamente definido y cerrado y por tanto tiene un riesgo mayor”.

 

Para Esteban Cuyás, director de Ontier en Madrid, la Orden ECM/599/2025 refuerza la gestión del riesgo, pero puede endurecer el acceso a financiación, especialmente en proyecto más expuestos a cambios de mercado en el que aumentará el número de tasaciones con advertencias. Así considera que el aumento del plazo de 12 a 18 meses en el que las sociedades de tasación deben anticipar posibles caídas significativas del valor de un inmueble desde la fecha de caducidad de la tasación (esto es, durante un periodo de 2 años desde la fecha de la tasación),podría generar un incremento en el número de tasaciones con advertencias, especialmente en proyectos más expuestos a cambios de mercado.