Jesús Gil (Gilmar): “Para que los jóvenes accedan a la vivienda, tiene que hacerlas el Estado”

Con cuatro décadas al frente de Gilmar junto a su socio Manuel Marrón, Jesús Gil Marín es todo un referente del sector, que recibe a EjePrime en su despacho de la calle Goya de Madrid para analizar los actuales problemas que vive especialmente el sector residencial con una oferta reducida y cara, frente a una demanda disparada, donde los jóvenes tienen pocas posibilidades de acceso. Rechaza frontalmente la criminalización de los promotores y rechaza que sean los causantes de los aumentos de los precios, al tiempo que aboga por una reducción de los impuestos que gravan en exceso su actividad. Respecto a la construcción industrializada considera que debe pasar un tiempo para que contribuya a recortar los tiempos de ejecución y los precios de construcción de manera efectiva.

PREGUNTA: Gilmar prácticamente se mueve desde el ámbito del lujo al de la vivienda más accesible, promotora, inmobiliaria, playa, ¿cómo podríamos definir el negocio o cómo definiríamos a la propia compañía y cuál sería el sector donde se encuentra más cómodo?

RESPUESTA: Describir a Gilmar depende desde qué ángulo lo veas. Es una empresa que se dedica a proporcionar el inmueble ideal a quien lo necesita con todas las garantías en la transacción. Tú quieres comprar una casa, nosotros te asesoramos conociendo tus circunstancias familiares, sociales, económicas, etc. A lo mejor la casa que tú creías, no es la mejor para ti y encima te damos una opción mejor. Te conseguimos la financiación, te ofrecemos todo tipo de servicios durante y después, las tasaciones, la reformas, el guardamuebles, los seguros; todo lo que se te ocurra en unas condiciones especiales. Estamos enfocados a hacer la transacción inmobiliaria más segura y rentable para comprador y vendedor.

P.: La afirmación de que hay un problema de vivienda generalizado en España ¿es real, o hay zonas donde esta problemática no existe?

R.: Nosotros participamos en una plataforma que se llama 'Vente a vivir a un pueblo' y para tener una idea, tengo que decir que hay ciudades en las que se puede vivir por el 10% de lo que cuesta vivir en una capital. La misma vivienda que en Madrid te cuesta 500.000 euros, hay localidades en Zamora, Soria, Extremadura, León, parte de Galicia, parte de Asturias que la misma vivienda cuesta 50.000 euros, con los mismos metros, con servicios, polideportivos, residencias de mayores, guardería para niños colegios. Sostengo que un mileurista que tenga que mantener dos hijos, coche, casa, colegio, tiene que ir a la fila del hambre necesariamente, no puede vivir. ¿La España vaciada? pues creo que tiene mucho que ver a la hora de solucionar los problemas que hay en las grandes ciudades.

P.: El salario más pagado en España ronda los 16.000 euros. Con ese dinero, en una ciudad como Madrid, ¿se puede vivir?

R.: Eso trabajando. Hay gente que sin trabajar puede pedir subvenciones y al final estamos enseñando a la gente a no trabajar. Hay 37 epígrafes para obtener subvenciones sin trabajar, me parece de locos.

P.: ¿Hay falta de suelo en España para construir tal y como se afirma?

R.: Sí, en Madrid falta suelo, sobre todo suelo construible de uso residencial. Hay suelos destinados a otras cosas, como oficinas, para las que hay menos demanda. A esta falta de suelo se suma la lentitud y la complejidad en los plazos de tramitación, que son larguísimos y muy distintos según el municipio, esto genera mucha inseguridad y retrasa la puesta en marcha de proyectos.

“Hay ayuntamientos en Madrid que tardan tres meses en conceder una licencia y otros para lo mismo tres años”

P.: Además, el sector eleva la voz ante la elevada burocracia y plazos en las concesiones de los terrenos. ¿Es un problema generalizado?

R.: Algunos municipios son bastante más ágiles que otros, pero tengo que decir que hay ayuntamientos en Madrid que tardan tres meses y otros para lo mismo te tarda tres años. Esto no debería suceder, un promotor que hace su plan de negocio y dedica mucho tiempo para que se lleve a cabo, no te lo pueden dinamitar porque un funcionario de turno te paralice un expediente. Eso tendría que estar penado.

P.: Y el acceso de la vivienda para los jóvenes, que cuentan con salarios reducidos, poco menos que complicado…

R.: En primer lugar, hay que saber lo que cuesta poner los ladrillos, independientemente del suelo. Hoy poner los ladrillos estamos hablando en torno a los 1.500 euros por metro cuadrado, en una construcción razonablemente buena, sin tener en cuenta el suelo. A eso hay que añadirle el suelo y, si lo hace un promotor privado, con una empresa, debe tener un margen que le permita pagar a sus trabajadores y tener beneficio. Por tanto, el acceso a la vivienda de los jóvenes no lo tienen difícil, lo tienen imposible.

P.: ¿Entonces cuál puede ser la solución, porque una elevada demanda de estos jóvenes es real?

R.: La única solución es que la Administración construya las viviendas para los jóvenes y entonces poder desde regalar a poner los precios libremente. No puedes exigir a un promotor que pierda dinero y encima criminalizándole como que son los malos de la película. Hay bendecir donde haya un promotor que esté dispuesto a poner ladrillos. En lugar de eso, se le criminaliza y se dice que el promotor es más o menos el diablo que se enriquece, hace que los precios suban. El promotor no tiene ninguna culpa, los precios suben porque no hay suelo. Si hubiera más suelo, los precios bajarían y a pesar de que se regale, yo creo que hoy ni siquiera eso llegaría a los jóvenes. Entonces la única solución es que ‘papá Estado’ regale o subvencione en el porcentaje que considere a los jóvenes, porque si no, no van a tener casa en su vida.

P.: El BOE publicó recientemente una Orden Ministerial que modificaba la Ley de Tasaciones para agilizar la promoción de viviendas y los permisos municipales.

R.: Creo que esta medida va en la buena dirección, agiliza la financiación, impulsa la promoción de vivienda y da más seguridad jurídica al sector, pero es una gota en el océano. Me parece especialmente acertado que se incorporen criterios de sostenibilidad. Eso sí, hará falta que tanto las administraciones como los bancos la apliquen con rigor para que funcione bien.

“La modificación de la Ley de Tasaciones agiliza la financiación, impulsa la promoción de vivienda y da más seguridad jurídica”

P.: Otro tema muy de actualidad es el del alquiler. ¿Qué le parece el planteamiento que se está haciendo?

R.: Estamos en una sociedad donde la propiedad privada algunos la entendemos, porque nos han educado así de pequeños, es sagrada. Todo lo que sea desproteger la vivienda me parece un error brutal. Que una persona sin haber trabajado se cuele en una casa y que no salga en cinco minutos con la policía me parece una vergüenza. Una casa ha costado mucho esfuerzo y quien ha conseguido tener una propiedad trabajando toda tu vida y que sea tu renta actual de alquiler, la ocupen, en muchos casos te arruina y va en contra absolutamente de la educación que hemos recibido.

P.: Dentro del precio de venta de la vivienda entre un 20% y un 30% son impuestos lo que la convierte en una figura en recaudatoria, ¿cómo lo valora?

R.: Lo que ingresa el Estado por una vivienda es absolutamente brutal por no ser muy exagerado. Desde que se empieza a concebir lo que va a ser la construcción, hay compra de suelo, notarios, registradores, comercializadoras, agencias de publicidad, medios de prensa. Todos los que intervienen tienen que pagar impuestos por cada operación que hacen. En definitiva, hay más de 100 personas que intervienen en una transacción inmobiliaria y en lugar de cuidar y mimar algo tan importante para la economía y para la sociedad de un país, se maltrata.

P.: ¿Cuál es su opinión del papel de las Administraciones Públicas?

R.: Es verdad que hay administraciones que son más perceptoras de la realidad y no todas funcionan igual, unas lo hacen mejor que otros, pero el mejor es muy mejorable también. Madrid es un ejemplo de muchas cosas, no solamente en los impuestos. En la pandemia, la hostelería y otra serie de negocios estuvieron abiertos, mientras que en otros sitios cerraron.

P.: Ahora el sector quiere dar un impulso a la construcción industrializada, para ello el Gobierno central ha aprobado un Perte a una década dotado con 1.300 millones de euros, ¿está este tipo de construcción llamado a liderar el sector en el futuro?

R.: La construcción industrializada, prefabricada, cada uno le llama de una manera, es algo que en teoría se identifica con abaratar costos y plazos. La realidad es que no es evidente que se consigan esos dos objetivos. Por otro lado, en España tenemos una mentalidad muy tradicional en ese tema. El prefabricado no ha calado en general en España. Si ves lo que pasa en Estados Unidos con las fuertes lluvias o con otros fenómenos atmosféricos, las casas salen literalmente volando. Fabricar con paneles que ya llevan la fontanería, la electricidad, todavía no está conseguido.

“Lo que ingresa el Estado en impuestos por una vivienda es absolutamente brutal por no ser muy exagerado”

P.: ¿Entonces este tipo de construcción no resulta rentable actualmente?

R.: Si opto por la construcción industrializada es porque voy a tardar menos tiempo en la terminación de obra y me va a salir más barato. Ninguna de esas dos variables está evidentemente clara hoy. Se llevan muchos años trabajando en este tema y cada vez está más perfeccionado y supongo que habrá un momento en el que se abaratarán los costes. Hay alguna inmobiliaria cotizada y de referencia que ha hecho bastante construcción industrializada, pero si al final no consigues abaratar precios o plazos... y hoy por hoy no es posible.

P.: ¿Qué sería necesario entonces para conseguir que este tipo de construcción industrializada sea rentable, su estandarización?

R.: La tecnología debe avanzar más y llegará un momento que si será interesante, pero nuestra mentalidad todavía no está por ello.

P.: ¿Cómo valora la reciente fusión entre Neinor y Aedas? ¿Vaticina nuevas operaciones de este estilo en un futuro cercano?

R.: Esta fusión no es una cuestión inmobiliaria es un tema financiero. Tengo amigos en las dos compañías y les deseo lo mejor. No es un problema para analizar desde el punto de vista inmobiliario porque las dos lo han hecho muy bien. Lo que se verá con el tiempo es si siendo solo una entidad el crecimiento es proporcional o no, pero no me cabe duda de que irá bien.